KALANGAN BAWAH KIAN TERLUPAKAN

Jajak Pendapat KOMPAS
KOMPAS, 16 Oktober 2004


Di balik gencarnya pembangunan mal, apartemen, dan rumah-rumah mewah yang saling berlomba mempertonton-kan kemegahannya, prioritas pembangunan rumah-rumah bagi masyarakat kecil ternyata kian terpinggirkan.

KENYATAAN tersebut disadari oleh mayoritas publik jajak pendapat yang diselenggarakan pada 13-14 Oktober lalu. Tiga dari empat responden meyakini bahwa pembangunan dan pengembangan berbagai jenis properti saat ini tidak mengindahkan kebutuhan masyarakat berpendapatan rendah. Mereka menilai pembangunan rumah-rumah yang berceceran hingga ke wilayah-wilayah pinggiran kota hanya bisa dinikmati oleh kalangan menengah ke atas. Hanya 17 persen responden yang meyakini masih tersisanya kepedulian pemerintah terhadap keberadaan masyarakat bawah, bahkan untuk mendapatkan rumah hanya dengan luas 21 meter persegi saja.
Memang ironis. Kapitalisasi bisnis properti pada 2003 mencapai Rp 46,8 triliun lebih banyak tersalur ke properti bisnis. Hampir 60 persen dari total kapitalisasi banyak dimanfaatkan untuk membangun mal dan pusat perbelanjaan. Apartemen dan rumah toko (ruko) atau rumah kantor (rukan) telah menghabiskan 10,4 triliun. Sedangkan sisanya sekitar Rp 8,9 triliun digunakan untuk pembangunan perumahan.
Sayangnya dari kapitalisasi pembangunan perumahan, sekitar 95 persen di antaranya yang lebih ditujukan untuk perumahan nonsubsidi. Tidak mengherankan jika sampai saat ini masyarakat bawah hanya bisa memandang dan mengagumi dengan takjub kluster-kluster rumah yang tertata apik dengan pengamanan 24 jam.
Pesatnya pertumbuhan properti dari tahun ke tahun begitu mencengangkan. Jika pada 2002 seluruh kapitalisasinya sebesar Rp 26,3 triliun, maka di tahun 2003 meningkat hingga mencapai 78 persen. Hal yang sama juga terjadi di tahun 2004. Diperkirakan bisnis properti akan terus meningkat hingga sekitar 11,6 persen. Maraknya pembangunan berbagai jenis properti juga diiringi dengan pesatnya pertumbuhan jumlah pengembang.

BERDASARKAN data Real Estat Indonesia, pada tahun 2002 jumlah anggotanya sekitar 1.000 pengembang, dan di tahun 2003 meningkat sekitar 30 persen. Fakta ini mengindikasikan pertumbuhan di wilayah-wilayah perkotaan yang kian pesat. Tidak mengherankan jika 58 persen responden pun mengakui pesatnya pertumbuhan kota dan perkembangan jumlah perumahan di daerahnya.
Dari sisi pemulihan ekonomi, geliat properti menjadi salah satu yang menyokong penyembuhan ekonomi nasional. Kapitalisasinya pada 2003 telah menyerap tenaga kerja hingga mendekati satu juta orang. Di tahun yang sama, Pusat Studi Properti Indonesia memperkirakan kontribusi pertumbuhan terhadap PDB nasional sekitar 2,34 persen.
Sayangnya, ketimpangan dalam fokus pembangunan properti memang tidak bisa terelakkan. Tersisihnya pembangunan perumahan bersubsidi bisa dimaklumi, mengingat para pengembang swasta lebih berorientasi pada bisnis dan profit yang menjanjikan. Maka pembangunan perumahan bersubsidi yang diperuntukkan bagi kalangan bawah yang umumnya berpendapatan rendah pun menjadi terabaikan.
Sikap para pengembang swasta yang demikian agresif dalam menyiapkan kebutuhan perumahan bagi masyarakat tidak dibarengi dengan langkah progresif pemerintah. Hal yang sama diutarakan pula oleh publik. Sekitar 70 persen responden mengakui lebih berperannya pihak swasta dalam membangun perumahan kelas bawah selama ini. Padahal, di era 70-an, pemerintah melalui Perumnas sempat aktif dalam mempersiapkan rumah bagi masyarakat.
Kawasan Depok Jawa Barat, misalnya, sejak dikembangkan oleh Perumnas pada 1975, sekarang telah menjadi kota yang perkembangan demikian pesat. Saat ini, sebagai pelopor dalam pengembangan kawasan dan perumahan, gaungnya memang sudah tak terdengar lagi. Peran pemerintah saat ini, hanya diakui oleh 24 persen responden. Mayoritas (68 persen) mengakui bahwa swasta jauh lebih berperan dalam pembangunan perumahan di daerah mereka saat ini.
Kian mahalnya harga tanah juga membuat kepemilikan rumah bagi keluarga baru dari kalangan bawah kian sulit dijangkau. Apalagi untuk membeli rumah di perumahan-perumahan yang dibangun oleh pengembang swasta, nyaris tidak mungkin tercapai. Kenyataan ini diakui pula oleh 79 persen responden. Mereka memandang perumahan yang muncul bak cendawan di musim hujan di wilayahnya lebih banyak diperuntukkan bagi kalangan menengah ke atas. Kondisi ini diperparah lagi dengan kebijakan pemerintah yang kurang berpihak pada masyarakat berpendapatan rendah.

BERBAGAI kredit kepemilikan rumah yang ditawarkan oleh bank-bank pemerintah maupun swasta cenderung tidak memedulikan kebutuhan rumah bagi masyarakat bawah. Terbukti dengan penilai separuh responden terhadap kenyataan kian terpinggirnya masyarakat pendapatan rendah oleh tingkat bunga dan persyaratan kredit yang diajukan oleh bank pemerintah maupun bank swasta. Bahkan, regulasi yang dikeluarkan pemerintah pun cenderung memberatkan pengembang sekaligus konsumen rumah.
Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan, misalnya, kisaran pajak yang dibebankan mencapai lima persen, dan pemungutannya dilakukan dua kali, yaitu di saat pembelian tanah oleh pengembang dan saat transaksi antara pengembang dengan konsumen. Pajak yang cukup memberatkan ini mengakibatkan harga jual rumah turut terdongkrak pula.
Meskipun demikian, permintaan rumah, khususnya di kalangan menengah atas tetap tinggi. Salah satu pengembang swasta besar di Jakarta bahkan memperkirakan selama tahun 2004 hingga 2007, permintaan perumahan akan naik 10-20 persen setiap tahunnya. Di wilayah Jakarta, misalnya, kebutuhan rumah setiap tahunnya mencapai 70.000 unit, namun yang mampu dipenuhi pengembang hanya 15.000 unit saja. Sayangnya, sekali lagi, pengembang swasta kurang melirik masyarakat bawah.
Satu-satunya cara bagi masyarakat bawah untuk mempunyai rumah adalah dengan menggantungkan pada pemerintah. Memang saat ini pemerintah sudah mulai memikirkan hal itu. Pencanangan program pembangunan satu juta unit rumah yang meliputi 200.000 rumah melalui subsidi, 200.000 melalui dukungan swasta, dan 600.000 melalui program pemberdayaan sudah mulai berjalan.
Namun, kendala teknis dan dana menjadi persoalan yang rumit. Masih berlakunya kebijakan di setiap instansi yang bermuara pada pertambahan harga mengakibatkan program tersendat. Kenyataan itu menimbulkan dualisme di benak publik, di satu sisi 48 persen menyatakan adanya kepedulian pemerintah, namun di sisi lain, 44 persen merasakan ketidakpedulian pemerintah.
Apalagi bagi masyarakat bawah yang tinggal di perkotaan. Harga tanah yang relatif tinggi tidak akan mungkin mampu digapai mereka yang tergolong berpendapatan rendah. Berjalannya penggusuran di permukiman-permukiman kumuh tidak serta-merta diikuti oleh pembangunan rumah yang memadai. Upaya pemerintah dengan memperbanyak jumlah rumah susun juga terkendala oleh persoalan aset tanah yang lebih menguntungkan untuk bisnis.
Yang menarik, meskipun publik mengakui dibutuhkannya rumah susun sebagai alternatif permukiman bagi masyarakat kalangan bawah, mereka tidak berminat untuk tinggal di rumah susun. Seandainya tidak mempunyai kemampuan finansial pun, 97 persen responden tetap bersikeras untuk tetap mencari rumah konvensional. Oleh karena itu, ke depan nanti pembangunan rumah susun tidak hanya sekadar penyediaan fisik saja, tetapi juga dengan sosialisasi mendalam serta peruntukan yang tepat sasaran.
(TWEKI TRIARDIANTO/Litbang Kompas)